魔理沙、調査士が「地図」ってよく言ってるんだけど、
あれって普通の住宅地図やGoogleマップじゃないんだよね。
そうだな。通常調査士が「地図」というときは
不動産登記法第14条第1項地図
のことを指してるんだ。
普通の地図とごっちゃになるから
「法14条地図」「14条地図」
などと略されることが多いのぜ。
そうなんだね。その地図は国が作ってるの？
最終的な作成の主体は法務省・法務局なんだが、
実際の作業はいくつかあるんだぜ。
そうなんだね。
じゃあ、今日は法14条地図について簡単に解説するのぜ。
よろしくお願い。
法14条地図
登記所である法務局には地図を備え付けることになっています（不登法14Ⅰ）が、フルネームをいうなら不動産登記法第14条第1項地図となります。法律上で名称が規定されてるわけじゃないんですが…
でもこの名称で呼ばれることはほとんどなく、一般的には「法14条地図」「14条地図」と呼ばれています。
今回は不動産登記法第14条第1項地図を法14条地図と呼ぶことにします。
でも不動産業者や金融機関などは「公図」と呼ぶ場合が多いです。
これは法14条地図がほとんど整備されておらず、昔の和紙公図やそれを基にした地図に準ずる図面なども含めて公図と呼んでいたころの名残です。
- 地図：法14条第1項地図のこと。座標を持っており筆界復元能力がある
- 地図に準ずる図面：法14条第4項地図のこと。第1項地図のレベルに達していない図面。筆界復元能力はなし
- 公図：地租改正（明6）時代の和紙公図、それを基にしたマイラー化図面のこと。上記図面を含めた総称として使われることもある。筆界復元能力なし。地積表現、隣接地配置なども誤ってることがある
土地分筆登記の際に作成される地積測量図はまた別のカテゴリの図面になります。
法14条地図作成の事業主体
法14条地図を作成する主体は法務省でありその出先機関である法務局です。
ですが法務局が直接法14条地図の測量や筆界確定しているわけではなく、実際は土地家屋調査士や測量業者が測量・筆界確定をしています。
厳密には筆界確定については土地家屋調査士の独占業務であり、測量業者はできません。
また、現在の地図作成に必要な基準点を使った測量は測量士の独占業務であり、土地家屋調査士はできません。
その両方が必要な法14条地図作成ですが、以前はその業際の線引き（資格と業務の線引き）があいまいでしたが、現在は分離発注などそれぞれ専門の資格者に専門の業務を発注するようになってきました。
法14条地図を作成する事業は以下の３つが主なものです。
- 法14条地図作成業務：法務省が発注主体となり、法14条第1項地図の完成を目指す業務
- 地籍調査：国土調査法に基づく国土調査の一つ。国交省管轄で事業主体は地方公共団体。直接法14条第1項地図の完成を目指す業務ではない
- 土地区画整理事業：都市部の区画整理や農地の土地改良事業など。事業主体は地方公共団体（たまに国のこともある）。直接法14条第1項地図の完成を目指す業務ではない
法14条地図作成業務は法務省主体であり、その名の通り法14条第1項地図を作成するための業務です。法14条地図作成は筆界の確定が目的ですので、しっかりと筆界を確定します。
しかし地籍調査は3つある国土調査（地籍調査、土地分類調査、水調査】のうちの一つであり、その業務の中で筆界を測量する必要はありますが、必ずしも筆界確定が目的ではないんです。
なのでその筆界復元能力が法務局が求めるレベルに達していない場合は、法14条地図とならず地図に準ずる図面止まりになるんです。
法務局で取得した図面が法14条地図か地図に準ずる図面なのか、その作成事業が法14条作成事業なのか国土調査によるものなのかは図面下部のデータ欄に記載されています。
【分類】の項目は地図（法14条第1項）／地図に準ずる図面の表示。
【種類】の項目が図面の出自（どんな事業で作成された図面なのか）が表示されてます。
法14条地図の精度
法14条地図は筆界復元能力があるとされています。
それは図面が座標を持っているからです。
法14条地図（地図に準ずる図面を含む）が座標を持っているかどうかは図郭（図の枠）の右上と左下を見ればわかります。
その図郭角の公共座標が書かれてるからです。
この座標には2種類あり、それは右上座標のそばに書かれています。
- 図上測定：図上測定図根点など昔から使われていた基準点で測量された図面。各筆界に固有に測量された座標はなく、図上で計測する。（画像上）
- 測量成果：トランシットなどを使用したフルスペック座標図面。筆界そのものに座標を持たせるように測量した図面。（画像下）
精度区分はどちらも同等
法14条地図としての精度区分自体はどちらも規定を満たしています。
精度区分がどちらも「甲1」と書かれていれば同等の精度を持ってることになりますが、実際利用する段階では話が違ってきます。
結論から言うと測量成果座標を持つ図面の方が圧倒的に精度が出ます。
そもそも図上計測座標の図面の作成方法はトランシットなどの現代的測量器ではなく、平板測量と呼ばれる昔ながらの方法です。
縮尺にもよりますが、鉛筆の先がほんのわずかずれるだけで数センチ～数十センチずれるという職人芸に頼った測量方法です。
当然現代の筆界調査を満足できる精度がある図面はほとんどありません。
さらに図面は0.2ミリメートル以下の細線で書くこと、となっていますが、0.2ミリメートルを500倍（縮尺1/500として）すると10センチなので、それ以上の精度はハナから持ち合わせていないということです。
まとめ
実際に法14条地図といってもその精度は作成された時代や作成方法、事業主体によって異なることをご理解いただけたでしょうか？
一口に公図と言ってもいろいろあるし、その中の法14条地図にもいろいろあるんだね。
そうそう。一般に登記所に備え付けられる図面には
・地図：法14条第1項地図
・地図に準ずる図面：法14条第4項地図
・公図：和紙公図、マイラー化公図
があるんだ。
それぞれ精度
や信頼性が違うんだよね。
そして法14条地図の作成も作成主体によって筆界復元能力が違うんだ。
・法14条地図作成業務：法14条第1項地図の完成が目的
・地籍調査：国土調査の一つで法14条第1項地図の基準を満たさないこともある
・区画整理事業：土地の区画整理が目的で法14条第1項地図の基準を満たさないこともある
もともとの事業目的が違うから、
筆界復元能力がない図面が出るのもしょうがないのかな。
そして公共座標を持つ法14条地図にも測量方法、
時代によって信頼性にバラツキがあるんだ。
・図上計測座標：平板測量により作成。座標は図上計測のため誤差が大きい
・測量成果座標：現代的測量を行い、筆界そのものが公共座標を持つため精度が高い
なんかそんな重要なことを
図面の端っこに小っちゃく書いてあるのってズルくない？
まあ、登記所も悪意があってそうしてるんじゃなく、
時代の変遷とともに測量方法、地図作成方法が変わるので、
しょうがない面もあるのぜ。
これでちょっとは公図の見方がわかった気がするよ。
魔理沙、今日も解説ありがとう。
どういたしましてなんだぜ。
YOUTUBEチャネルゆっくり調査士でも解説してるので、
見てみて欲しいのぜ。
よろしくお願い。
コメント