暮らしの中で生じる様々な法律問題の解決をお手伝い法律問題なのかどうかわからないけど困っている
土地境界問題、登記費用の節減から相続・遺産承継や成年後見、抵当権、などの心配事や悩み事は特にプライベートな問題でもあり他人になかなか相談できない事はございませんか？
また、確かな根拠なく判断する、乏しい根拠で判断するには重い問題でもあります。
そんなときは皆様の身近な法律家でもある神戸市のいもと事務所にご相談ください。じっくりお話を伺って誠心誠意対応させていただきます。
- 神戸市内への出張相談承っております。土日祝日も対応可能(事前予約をお願いします)です。その他の近隣地域の方も、お気軽にお問合せ下さい。
- JR神戸駅より徒歩1分非常に交通の便利のよいところに事務所があります。駅までの送迎もできますのでご依頼ください。
境界の立会いを求められた
突然、隣人から土地の境界確認の立ち会いを求められました。どうしたらいいのでしょうか？という相談が寄せられることがあります。土地の境界を求める理由は多くの場合、土地の売買や土地に融資を受けるため、地積更正登記や分筆登記のため、さらには相続税の物納手続のため等、筆界（境界）確認書（立ち会い証明書とも）を作成、提出する必要があるというものです。必ずしも境界に争いが発生したという場合ばかりではないため、無用な心配はせず、立会いに応じれば良いかと思います。
隣地との境界で揉めている
境界は大きく分けると２つに分けることができます。「筆界」と「所有権界」です。筆界と所有権界で、紛争解決の方法が違ってきます。「筆界」でもめているのか、「所有権界」でもめているのかについての判断は、境界の専門家である「土地家屋調査士」に相談することをお勧めします。
- 「筆界」で境界紛争となった場合の解決方法「筆界特定制度」と「筆界（境界）確定訴訟」があります。
- 「所有権界」で境界紛争となってしまった場合「所有権（境界）確認訴訟」と「裁判外境界紛争解決制度（ADR）」がありますが、これ以外にも「民事調停」や「話し合い」といった解決方法もあります。
土地や建物の登記がされていない
古くから所有している土地や建物の中には、登記されないままになっているものが数多く存在します。不動産登記というのは、法務局が管理する登記簿に記載することを言い、これによって土地や建物の権利関係をはっきりさせます。誰の持ちものかを明確にしておかないと、売買や取引をする際に不都合が生じてしまうからです。では、不動産登記をしないとどうなるか？を下記で説明します。
- 不動産の権利を主張できない権利を主張できないのは「第三者に対して」です。つまり、契約の当事者である売主さんと買主さんの間では、登記が行われていなくても所有権が移転しており、登記がなくても所有権を主張できます。第三者に対してはまったく権利を主張することができません。
- 不動産を担保にした融資を受けられない融資を受ける際に、不動産を担保にする場合があります。いわゆる「家を抵当に入れてお金を借りる」のがこれにあたります。
- 所有者が特定できない登記簿で所有者を確認できないと、その不動産を取得するために誰と交渉していいかわからない場合があります。例えば、所有者が死亡したのに相続登記が行われていない場合は、相続人の誰と話をしていいのかわかりません。下手をすると相続人全員の居所を突き止めて交渉する羽目になりかねません。
節税も考えた登記をしたい
相続税の課税対象となる不動産や土地と言った財産は、相続税評価額で判断されます。現金や預金は、そのまま100%で評価されますが、実は不動産・土地の場合は相続税評価額を下げることで節税につながります。つまり、現金で相続するよりも不動産の形で相続した方が、相続税の節税につながる場合があるのです。
- 不動産による相続相続が発生した時、現金で持っているよりも不動産で持っている方が相続財産の評価額は下がります。つまり相続税が下がるのです。特に、数億円規模の財産を持っている方は、相続税も莫大になりますので、その相続税が少なくなることは非常にありがたいのではないでしょうか。
土地の一部を相続税として物納
現金によっても延納によっても納税が困難な場合に、現物で相続税を納めることです。ただし、納税が困難な金額が限度です。物納の許可を受けるには、以下の要件のすべてを満たす必要があります。
- 金銭で納付することを困難延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合。
- 所在が日本国内にあること物納申請財産は、納付すべき相続税の課税価格計算の基礎となった相続財産のうち、定められた財産、順位で、その所在が日本国内にあること。
- 物納に充てるべき適当な財産がないこと物納に充てることができる財産は、管理処分不適格財産（物納できない財産）に該当しないものであること、また物納劣後財産に該当する場合には、他に物納に充てるべき適当な財産がないこと。
- 必要書類を税務署長に提出すること納付期限または納付すべき日（物納申請期限）までに、物納申請書など必要書類を税務署長に提出すること。
本人訴訟の支援をお願いしたい
日本の法律では、民事裁判の手続は、基本的には当事者本人で行う「本人訴訟」が基本となっています。「自分でする」といっても、一般の方にとって、裁判のような非日常的な手続で何をどう進めればよいのか分からないのが普通です。そこで、法律の専門家として本人訴訟を支援するのが裁判所書類作成を専門とする司法書士の仕事なのです。
- 依頼者からの聴き取りと主張内容の整理
- 現地調査
- 裁判所に提出する書類の作成
- 裁判所に提出する証拠書類や添付書類の整理
- 書類提出代行
- 裁判期日の同行と傍聴
身近な法務に関する業務のよくある質問
- 立会い依頼をしたが相手が応じてくれない
- 土地家屋調査士のような第三者が入ることによって応じてくれるかもしれません。それでも立会いに応じてくれないのであれば法務局が境界の特定を行う筆界特定制度を利用してみてはいかがでしょうか。例え相手が一切協力してくれなくても法務局により境界を特定してもらえます。
- 境界認識が相違した場合どうすればいいのですか？
- 境界認識のズレが何からきているのか把握する必要があります。単に感情的なものなのか、図面の読み間違えなのかなどです。その上でもう一度土地家屋調査士にお隣へ説明に行ってもらうことも有効です。また法務局で境界を特定する筆界特定制度の利用や、土地家屋調査士と弁護士の協働によって解決を図る兵庫県境界問題解決支援センターの利用、境界確定訴訟の利用など事例と状況に応じて様々な解決方法があります。
- 無断で建てられたブロックが越境しているのですが・・・
- 境界について誤認していることはないでしょうか。まず法務局などで資料を調査したうえで本来の境界について調べることが必要です。あなたの境界に対する認識が正しいかもしれませんし、お隣の境界に対する認識が正しいかもしれません。冷静な判断が無用なトラブルを避けさせます。
しかし、境界の確認を求めた隣地所有者からすると、境界の確認が出来なければ土地の売値を下げる必要に迫られたり、相続税の物納が出来ないということになります。そのため、立会や承諾が得られなければ、次善の策として隣地所有者は裁判所に境界確認の訴えを提起するかもしれません。また、後日、自分が土地を売りたいと思って境界確認の立ち会いを依頼した場合、意趣返しではありませんが、隣地所有者が協力してくれないということもあるでしょう。