不動産の登記制度大きく分けて以下の２つに分類されています
- 不動産の形状・構造等を公示する表題部を作成する登記
- 所有権や抵当権等権利を公示する権利部を作成する登記
以上のように２段構えになっています。
その1の部分を手がけるのが「土地家屋調査士」の仕事で、2の部分を手がけるのが「司法書士｣です。なぜ、2と2の資格を分けたのか？
それは、土地や建物の形状を調査・把握して登記に反映させる仕事と、その土地や不動産の権利を確認・把握して登記に反映させる仕事は大きく性質が異なるためです。
家を新築した建物表題登記／所有権保存登記
家屋を新築した際には、家屋の所在や地番、家屋番号、構造、床面積などの情報を、法務局に登記（表示の登記・土地家屋調査士対応）しますが、表示の登記だけでは、家屋の所有権を第三者に対抗（主張）するのに不十分であるため、表示登記完了後に、不動産の保存登記の申請をする必要があります。所有権保存登記は、家屋の所有者を登記するもので、第三者に対して所有権を対抗（主張）する為に、非常に重要な登記になります。
- 建物表題登記建物表題登記は、その建物の所有者が、建物の完成後１カ月以内に申請しなければなりません。また、まだ登記されていない建物を購入した場合には、その所有権を取得した人が、所有権を取得した日から一カ月以内に申請しなければなりません。建物表題登記には申請義務があり、申請を怠ると罰則されることもあります。
- 所有権保存登記所有権保存登記は保存登記とも言います。所有権の登記のない不動産すなわち甲区欄がないものについて、初めてされる所有権の登記です。
今住んでいる家を売買したい境界確定測量／所有権移転登記
不動産の売買などは、人生でそう何度も経験できるものではないため、不慣れなのが当然です。不動産の売買契約には細かい内容が多く、理解するには専門知識が必要となる事項も数多くあります。土地建物を購入するためには、一般的に不動産の仲介業者を通じて様々な手続をおこないますが、手続の最後には、購入者(買主)と売主が、仲介業者と司法書士立会いのもと、書類・鍵などの引渡しと代金の支払い(決済)ならびに登記申請に必要な書類に購入者・売主が署名捺印等をおこない、その後すみやかに司法書士が法務局へ所有権移転登記の申請をおこなうという流れになります。また、不動産取引の場面では、測量し、売買対象物を明確にしておくことが取引の安全につながるといえます。
- 境界確定測量境界をはっきりさせる必要がある場合に境界確定測量を行って境界確定図を作成することになります。
- 所有権移転登記売買や贈与、相続などによって、土地や建物の所有権が移転したときに行う登記を所有権移転登記といいます。売買での所有権移転登記を申請するには、売主と買主連名の登記申請書を提出します。
亡き親の土地を兄弟で分けたい分筆登記／遺産分割協議書作成／相続登記
土地を相続した場合、相続人の間で分けてご所有になる場合があります。特にその場合は正確な測量を行った上で分割することが必要です。その測量の結果を登記に反映させるとき、分筆登記を行います。土地家屋調査士は測量、分け方の図面作成、分筆登記など一連の作業を行います。
- 分筆登記分筆登記（ぶんぴつとうき）とは、一筆の土地（一個の土地）を二筆以上の土地（二個以上の土地）に分割する登記のことをいいます。（逆に、複数の土地を１つにまとめる登記を合筆登記といいます）
- 遺産分割協議書作成遺産相続が起こったとき、相続人が一人ならその人がすべての遺産を相続しますが、相続人が複数いたら、誰がどの遺産を相続するのかを決定しなければなりません。そこで、相続人全員が集まって遺産分割協議という話合いを行います。全員が合意できたら遺産分割協議自体は終了しますが、どのような内容で合意したのかが明らかにしておかないと、後でトラブルになるおそれがあります。そこで、作成するのが遺産分割協議書です。
- 相続登記不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更を行なうことをいいます。すなわち、被相続人名義の不動産を、相続人が相続（取得）した場合に、被相続人から相続人に名義変更する手続きです。
家族が増えて2階建てにした建物表題変更登記
建物を増築・改築をしたときは、実際の建物と登記簿を符合させるため、建物表題変更登記をします。平屋建を2階建てにしたり、一部を取り壊したとき、別当の車庫などを建築し、それを附属建物とするときなどです。
- 建物表題変更登記既に登記された建物の状態に変更があった時に申請する登記です。建物の状態に変更が生じる時とは例えば、建物を増改築などをして床面積が増減したり、居宅として使用している建物を使って商売を始めるような時、附属建物として車庫を建てた場合のなどを言います。
住宅ローンを完済した抵当権抹消登記
住宅ローンを使って住宅を購入したら、金融機関がその際抵当権などを設定します。そのローンが無事完済したとき、金融機関から抵当権の抹消のための書類が交付されます。
これは、これらの書類を使って抵当権を抹消する登記をしない限り、自動的には消えません。
また、これらの書類には有効期限があるものもありますので、金融機関から書類を受け取ったら、速やかに抹消登記をしましょう。期限が切れると、書類の再取得などに余分な費用・期間が発生しますので、注意してください。
- 抵当権抹消登記住宅ローンが完済すると抵当権抹消登記をすることになるのが一般的です。抵当権抹消登記とは、抵当権を消す登記です。
お隣との間に塀を建てたい境界問題
隣地建物と自己所有地の建物との間に現時点で塀が設置されていないのであれば、費用を折半の上で塀を作ることを請求できます。
ただし、その場合でもどのような材質でどの程度の高さとするかなどは協議して決めます。この協議が整わなければ、高さ２メートルの木塀か竹垣の設置となります。
塀の立て方としては、
1.両土地の境界線が塀の中心を通るように設置する。
2.土地の境界線に塀の外面が沿うように一方の土地のみに設置する。
という２とおりの方法があります。前者の場合は塀の設置費用の負担割合で共有することになります。後者の場合は費用も塀を設置した土地の所有者が負担しますので、設置者の単独所有となります。
- 境界線問題は「筆界特定制度」を利用して解決！法務局が行っている「筆界特定制度」を活用すれば、裁判をしなくても、境界トラブルを早期に解決することができます。筆界特定制度は、その土地が登記されたときの境界（筆界）について、現地における位置を公的機関が調査し、明らか にする制度。筆界の位置を示す証拠として活用することができ、境界トラブルの防止や解決に役立ちます。
不動産に関する業務のよくある質問
- 土地や建物の測量などもしてもらえますか？
- もちろんできます。当事務所では、土地家屋調査士も在籍しており、表示に関する登記もできます。また、権利に関する登記は司法書士が行うのですが、こちらも在籍しておりますので、一貫して対応させていただきます。
- 抵当権抹消手続きをしないとどうなりますか？
- お手続きを必ずしなければならないというわけではありませんが、そのまま放置していると、その不動産を迅速に売却することができなくなったり、その不動産を担保として今後の融資が受けられなくなることがあります。
有効期限がついている書類もあるため、できるだけ早くお手続きをされることをお勧めします。 - 不動産の権利証は必要なの？
- 所有権の登記済権利証や登記識別情報は抵当権抹消登記には必要ありません。
- 不動産の贈与をしたいのですが、どうしたらいいのですか？
- 不動産を贈与する際には贈与契約を当事者間で締結したうえで、贈与による所有権移転登記を申請する必要があります。ただし、贈与をする場合、贈与税が問題になることがあり、「こんなに税金がかかるなら止めておく」と判断されるお客様もいらっしゃいます。管轄の税務署等にご相談していただき、贈与するか否か判断して頂くことになりますが、私どもには士業ネットワークがあるためこのような場合でも総合的にお力になれると思いますので、まずはご相談ください。
- 不動産の権利書を紛失しました。どうしたらよいのですか？
- 権利書は再発行できません。権利書が紛失したからといって、法務局にある登記簿の記載まで滅失するわけではないので、権利そのものには影響ありません。但し、その不動産について売買・贈与・抵当権の設定等によりその登記をする際に権利書が必要になりますが、権利証がない場合であっても、これに代わる方法により登記手続きをすることができますので、その際にはご相談ください。
- 自宅を購入した場合、登録免許税の軽減が受けられると聞きましたがどのようなものなのでしょうか？
- 住宅用の家屋の購入や新築の登記（所有権移転、所有権保存）の登記には、一定の要件の下、登録免許税の軽減措置を受けることができます。また、住宅ローンを利用した場合に金融機関が担保として付けることになる抵当権の設定登記についても、登録免許税の軽減が受けることができる場合があります。
- 農地の売買や登記手続にあたってどのような点に留意すべきでしょうか？
- 農地（登記簿上は農地以外の土地であっても現況が農地である場合も含む）は、これを農地として譲渡する場合や農地を宅地とした上で譲渡したり、農地を宅地とするために譲渡する場合に、都道府県知事の許可が必要とされています（農地法3条、4条、5条）。そして、この農地法の許可は物権変動の効力要件とされていますから、この許可を得ない限り当事者間においても売買契約などの効力は生じず、許可書を添付しない限り登記手続も行うことができません。いずれの許可も、地元の農業委員会を経由して知事に申請することになります。農地の売買の際、知事に対する農地法５条の許可を得るための手続に何ヶ月もの時間を要する場合には、停止条件付の売買契約を締結した上で、知事の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることも、多くあります。
